中国内地房地产何去何从?

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章建民(中国主流媒体高级记者)

可以这样说,世界没有第二个国家的房地产如此牵动人心的,这或许与中国特色密切相关。

半年度刚过,中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。中国新华社通报中有这样一段表述:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。从房子不是用来炒的而是用来住的,到后来的稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”提出,再到7·30的提出,笔者注意到,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”还是首次在政治局会议上提出。

关注房地产业的人应该知晓,近期国内大量房地产企业破产消息一时间传遍大江南北,消息称截至7月24日,今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家。本来,房地产企业破产清算年年都有,没有必要大惊小怪。过去20年,业界几乎每一次看空房地产行业的时候都被无比韧性(任性)的房价无情打脸。

但是,如果今年破产的数量比去年多很多,那说明房地产企业的日子确实难过了。为了做数据确认,我一页页翻看并做统计,发现2018年全年房地产企业破产总数是458家。如果把时间统一到7月底,则有198家。也就是说,今年至今累计同比至少增长了40.4%,按此笔记估算,2019年全年下来房地产企业破产数量十之八九是要超过600家,甚至如果政策进一步收紧,那么超过1000家是绝对的。

据官方数据,中国在册的房地产开发企业至少有6万多家,其中广东8200家、山东7100家、江苏6500家、浙江6300家、河北3300家、福建3200家、上海2600家、北京2400家,这几个地方就有4万家。我们所熟悉的头部企业无非就是恒大、碧桂园、万科、融创、保利、中海、绿地、华润、龙湖、华夏幸福、招商局蛇口、绿城等,中小房企太多太分散,赛道太拥挤。

如果按上述破产速度,明年会有超过二三千家消亡。难怪前重庆市市长黄奇帆在最近一次论坛上有判断说今后十几年中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。如果从资金端掐死的话,那简直就是房地产行业的“供给侧改革”,百分之六七十的产能出清后,只剩下屈指可数的企业是完全有可能的。

对于内地房地产的破产,我觉得非常正常,没有必要大惊小怪,更不用惊慌。因为,这是一个国家、一个产业走向成熟的标志,当房地产刚刚兴起时,几乎中国所有的企事业单位、甚至所有政府机关,所有的人都希望在几乎天天上涨的房地产业捞一把金。于是乎,全民参与房地产业成为中国一道独特风景线,就连许多本来垒文字的媒体的的新闻单位也纷纷参与到房地产业,做起了垒砖块业务,也正是这种浪潮中,让许多企事业单位、甚至国家机关和个人赚足了钱,这20年房地产暴发造就的亿万富翁,可谓不胜枚举,无法统计。至今许多人还在后悔莫及,没有在这20年的房地产大潮中觉醒赚一票。

但世界上没有不散席一样,任何产业都有一个过程,房地产业到了今天局面,恐怕不调整已经不可能,更何况像我们这样有着14亿人口的中国特色国家。调整中必然有得有失,成熟市场需要严格规范,因此,倒闭其实是一种保护,是不让企业受更多更大损失,是一种市场竞争下的正常的优胜劣汰现象。必须正确看待,没有倒闭,就不可能真正建立起成熟的中国房地产业。

资金是房地业命脉。房地产信托融资全面暂停的消息也于7月中旬在房地产、金融圈子不胫而走。从数据上看,今年3月份的528亿新增信托贷款大概率是今年的最高点了,因为监管层勒令要求“三季度房地产信托规模不得超过二季度”。实际上,从2016年起,信托贷款存量规模随着房地产的周期上行而一路狂奔,从2015年12月的5.39万亿飙升到2018年2月的8.65万亿,年复合增长率达到惊人的24.4%,远超名义GDP增速和M2增速。这种现象会成为历史。截至7月24日,房地产信托成立规模375亿元,同比下降 21%。

2019年5月17日银保监会出台23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。根据克而瑞CRIC对95家房企的债券情况的调研数据,2019年下半年到期债券为1700亿,到2021年将攀升至3000亿,包括今年在内的两年就是房企的偿债高峰期。

从数据上看,从亚洲金融危机之后,房企资金来源中的国内贷款从2000年起累计同比增长一路高升,2003年竟然达到63.5%,此后20年高点逐年降低,2006年是56.6%,2009年是53.0%,2017年在6月份达到最高点22.1%,2019年6月份是8.4%,应该也是未来一段时间的高点或次高点。长期看,国内贷款的增速中枢与名义GDP增速趋同才是健康的经济状态。

以上分析了信托、债权、银行贷款三种融资来源,而对于不同资质的房企,融资结构大不相同。一类房企由大型央企、国企以及低杠杆民企构成,他们的银行贷款占比普遍在60%以上,融资成本一般低于5%,基本不受非银渠道收紧影响。二类房企都是些中型的央企、国企、低杠杆民企,它们的银行贷款占比通常低于50%,融资成本通常高于6%。三类房企包括高杠杆的大型民企以及中小型国企,它们对信托、发债等非银融资渠道依赖程度高,而银行贷款通常低于30%,综合融资成本通常高于7%。四类、五类、六类房企通常已经不在银行白名单里,融资成本一般高于10%,这类房企的数量有五六万家,占了总数的90%。

 

从房地产的开工、施工、竣工三个阶段看,拐点也大体到来了。根据国家统计局的数据,开工面积累计同比在6月份出现明显的向下拐点的城市是北京、上海、天津、广东、江苏、浙江、安徽、福建等22个省市。没有明显拐点的城市,不是出现在增速的高位,就是出现在增速的低位。关于竣工面积,按此分析方法也可得出类似的全国大面积出现拐点的结论。而对于施工面积而言,由于施工周期相对较长,拐点的出现会相对滞后一到两季度,应该会在第三季度出现。而与房地产高度正相关的诸多行业也已经或者将陆续出现拐点,进入价跌量缩的下行周期。

但是,对于中国房地产,我有一个判断一直没有改变过,到不是我认为中国房地产健康,也不认为中国房地产价格合理,更不认为中国房地产还有暴涨,或者中国房地产会崩盘。我都反对盲目乐观和过度悲观,我都认为都是错误的,是对中国特色经济的无知,我以为中国房地产市场按照中国目前的经济结构,目前货币发行量,目前经济现状是合理的。因为,反映货币供应量的重要指标M2已经接近200万亿,而数据可以看出,这几年来M2至少以每年15万亿左右的速度在增长,如果快速增长,说明一个道理,就是投资和投机市场十分活跃,货币过剩下的避险心理非常强烈。我始终认为,为什么我们如此大的货币发行量,却这几年基本没有引发大的物价上涨,其实就是房地产已经成为一个锁定货币超发的工具,导致大量超发货币沉淀的房子的蓄水池中,就是因为房地产吸纳大量M2,如果房地产崩盘,那么,中国必然出现经济危机。

因此,我认为对于房地产业的调控是必须的,而调控的最好办法当然是“三稳”即稳地价、稳房价、稳预期。这也在这次高层会议上得到进一步确立,中国房地产必须稳定,中国没有稳定的房地产,就没有稳定的经济,就没有稳定社会,这是极端重要的。总而言之,如果房地产周期的拐点真的到来,那将会是一个社会财富重新分配的过程。但拐点不是崩盘,也不可能崩盘,当然也不可能暴涨,暴涨的时代已经过去,李嘉诚老人的聪明,对中国未来经济的判断,值得许多人三生学习。我相信中国高层一定有能力、有信心保持中国经济稳定增长,中国也一定是世界经济增长极。

这几年来,我对于房地产业评论不下20篇,我的许多预言得到了一步步证实,这不是我研究的范畴,但我认为,中国经济仍然需要大胆的改革开放,这才是中国发展的最基本点。

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